土地制度“破冰”，集體建設(shè)用地入市加速樓市“變軌”

發(fā)布時間：2017/9/1 17:24:56    瀏覽次數(shù)：6111    來源： 克而瑞地產(chǎn)研究 cjjt-fdc

近日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。最大的亮點(diǎn)在于集體建設(shè)用地這一重大土地供給制度的突破，不僅對住房租賃市場，更是對土地市場乃至住房制度等多方面都有長遠(yuǎn)的影響。

一、增加租賃住房供應(yīng),保障城市低收入群體居住需求

受出眾的經(jīng)濟(jì)基本面、完善的市政配套以及較高的收入水平等多方面因素影響，熱點(diǎn)一二線城市人口長期凈流入，市民新增購房需求十分旺盛，房地產(chǎn)市場供需矛盾異常突出。在樓市成交轉(zhuǎn)暖的作用下，2016年至今熱點(diǎn)一二線城市房價相繼出現(xiàn)一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房價、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有助于增加租賃住房供應(yīng)，平抑房價快速上漲帶來的租金上漲壓力，最大程度上保障城市低收入群體居住需求，共同構(gòu)建和諧社會、小康社會的長遠(yuǎn)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)群眾“住有所居、安居樂業(yè)”。

集體建設(shè)用地大都位于城市外圍區(qū)域，地理位置相較偏僻，難免會出現(xiàn)市政配套不完善的情況。《方案》明確要求試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。試點(diǎn)城市落地執(zhí)行集體用地建設(shè)租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務(wù)，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對于城市租賃群體的吸引力，避免出現(xiàn)棄租、以租代售等市場亂象。

二、土地制度“破冰”，緩解熱點(diǎn)一、二線城市供地壓力

隨著土拍市場引入招拍掛制度，我國土地制度呈現(xiàn)“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)，并有加劇的趨勢。一方面，熱點(diǎn)一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價直線飆升，面粉貴于面包的案例不在少數(shù)。譬如，2016年深圳、上海兩市相繼刷新全國總價、單價地王紀(jì)錄，市場熱度可見一斑；另一方面，農(nóng)村土地資源還不能直接轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，必須經(jīng)過國家征用轉(zhuǎn)化為國有土地后才能進(jìn)入市場，一級市場由國家加以嚴(yán)控，自然難以激發(fā)農(nóng)村土地資源蘊(yùn)藏的巨大潛力。

集體用地建設(shè)租賃住房可謂是土地制度的一大創(chuàng)舉，一方面，有助于釋放集體土地資源紅利，吸引村鎮(zhèn)集體、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及住房租賃企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)組織參與建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房，農(nóng)民可以分享集體用地改建租賃住房所產(chǎn)生的增值收益；另一方面，保障租賃住房用地供應(yīng)，緩解熱點(diǎn)一二線城市供地壓力。近期，熱點(diǎn)一二線城市明顯加大土地供應(yīng)力度，租賃住房用地供應(yīng)也是明顯增多。以上海為例，嘉定、浦東、徐匯、長寧等區(qū)域紛紛推出多宗純租賃住房用地，并有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。不過，上海住建部規(guī)劃顯示，“十三五”期間新增各類住房供應(yīng)約170萬套，其中租賃住房約70萬套。相較于政府預(yù)定的規(guī)劃目標(biāo)，租賃住房用地供應(yīng)量仍然存在著較大的缺口。因此，集體用地建設(shè)租賃住房不啻為緩解熱點(diǎn)一二線城市供地壓力的重要途徑，預(yù)計試點(diǎn)城市將繼續(xù)大力推進(jìn)發(fā)展租賃住房市場，挖掘集體土地資源所蘊(yùn)藏的巨大潛力，實(shí)現(xiàn)集體土地資源集約化利用。

  三、加快推進(jìn)“租售并舉”的市場格局，租賃市場或?qū)⑴c交易市場分庭抗禮

“十三五”期間將是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的關(guān)鍵期，租售并舉的住房制度更是長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)。目前，住房租賃市場發(fā)展如火如荼，北京、成都、合肥等多個一二城市均發(fā)文表態(tài)加快培育和發(fā)展住房租賃市場，涉及增加租賃住房供應(yīng)、鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)、加大金融支持力度等多個方面。

我們認(rèn)為集體用地建設(shè)租賃住房將進(jìn)一步提升住房租賃市場規(guī)模，以便構(gòu)建租售并舉的住房制度，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，打破熱點(diǎn)城市房價只漲不跌的市場預(yù)期，避免出現(xiàn)政策向左、市場向右的窘境。長期來看，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入商品房、保障房雙軌制發(fā)展的新階段，意即高端有供應(yīng)，商品房市場可以自由交易，高收入群體可以選購價格更高的商品房，并通過房地產(chǎn)稅的形式反哺城市低收入群體；低端有保障，租賃市場規(guī)模將快速擴(kuò)容，低收入群體可以暫時租用保障性住房，待收入達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，再購買商品房。